Перейти к контенту
Статья 290 ук рф получение взятки с вымогательством наказание

Метод оценки стоимости недвижимости статья

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) Доб. 773

Юридическое отношение к недвижимости не менялось с течением веков и уходит своими корнями в Римское право. Недвижимость — это земельные и водные участки, а так же всё то, что прочно с ними связано. Поэтому под недвижимостью понимают строения, здания, сооружения, которые невозможно переместить, а так же морские и речные суда, даже космические корабли, поскольку функциональность их использования прочно связана с природной средой. Наибольшую важность здесь приобретает то, что любое коммерческое или жилое строение неразрывно с земельным участком, на котором оно находится. Даже тогда, когда объект оценки непосредственно не касается земли, к примеру, при оценке квартир в многоэтажных домах жилого фонда. Вполне определённое влияние на цену земля всё равно оказывает.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:.

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 30 ноября , печатный экземпляр отправим 4 декабря. Дата публикации : Статья просмотрена: раз.

Оценка недвижимости

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля г. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений обременении , а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений обременении и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и или предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность соответствует ее наибольшей стоимости и которое физически возможно, юридически разрешено на дату определения стоимости объекта оценки и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт или реконструкцию имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка покупатели и продавцы при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.

При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и или предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам элементам сравнения , выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;.

Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод методы оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода методов , позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. Поделиться ссылкой в социальных сетях: Комментарии к материалу: Prosimple, что нового то?

Добавить в избранное Сделать стартовой. Поиск Вакансии Резюме Добавить резюме Добавить вакансию. Проекты Отдела оценки Росимущества Конкурсы, тендеры. Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке. Министр А. Общие положения 1. Объекты оценки 4. Общие требования к проведению оценки 5. Задание на оценку 8. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: рыночная арендная плата расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях ; затраты на создание воспроизводство или замещение объектов капитального строительства; убытки реальный ущерб, упущенная выгода при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; затраты на устранение экологического загрязнения и или рекультивацию земельного участка.

Анализ рынка Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Анализ наиболее эффективного использования Подходы к оценке При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и или предложений; б в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости единицы сравнения , в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы , количественные методы оценки метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы , а также их сочетания.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.

Согласование результатов оценки Забыли пароль? ФЗ N Об оцен. Курсы валют. Лист рассылки. Подписка на лист рассылки Оценщик. Поиск по сайту.

Тэг: Недвижимость оценка учебник статья

Выдержка из учебного пособия: Татарова А. Оценка недвижимости и управление собственностью. Оценка недвижимости 2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:. В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:. Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену за вычетом присущих конкретному объекту рисков. Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли. Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:.

Методика оценки недвижимости

Публикуется на языке оригинала. Додатки до методики скачать. Дополнительный доход в интернете - Оценка недвижимости. Заставь интернет зарабатывать. Земельные участки на берегу моря: Оценка недвижимости. Новости недвижимости: Оценка недвижимости. Недвижимость все виды услуг.

Суть процедуры оценки недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае. Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля г. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

С 01 ноября года вступили в силу методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от Как уже сейчас становится очевидно, некоторые важные моменты в указаниях вообще никак не прописаны, в то время как несущественные - излишне регламентированы. Одно из таких излишеств и разбирается в статье.

оцінка майна

.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

.

Теоретические аспекты оценки рынка недвижимости в России

.

Вы точно человек?

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 5
  1. Катеринка С.

    Статьи об оценочной деятельности

  2. exzapilssour1979

    ООО "Азово-Черноморская Экспертная Компания" (ООО "АЧЭК") - Статьи

  3. chubgiorupfii1970

    ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ - Студенческий научный форум

  4. cassiporoun1976

    Данная статья посвящена непосредственно методике оценки.

  5. tvenbaspoihead1976

    Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных